Квартири як "запасний варіант": як функціонує ринок нерухомості в Україні під час війни.

На початку 2025 року в Україні спостерігалося зростання цін на нерухомість, а також виникли нові категорії покупців. Водночас державні програми розвитку ринку нерухомості зазнають певних затримок.

Український ринок нерухомості зміг адаптуватися до умов війни, виявивши результати, які стали б несподіванкою для аналітиків до початку конфлікту. Згідно з даними Державної служби статистики, у першому кварталі 2025 року ціни на житло в Україні зросли на 3,9%, тоді як за минулий рік загальне зростання склало 11,2%. При цьому первинний ринок демонструє більш стрімке подорожчання – 14,8% у порівнянні з 9,3% для вторинного ринку. Середня ціна однокімнатної квартири в Києві досягла $65 тисяч, що на приблизно $6,5 тисячі більше, ніж рік тому.

Війна породила унікальні феномени: з'явилися покупці "страхового" житла, які купують квартири в безпечних регіонах "про всяк випадок", програми компенсацій за зруйноване житло створюють локальні цінові бульбашки, а люди припинили боятися верхніх поверхів. Водночас державна програма "єОселя" фактично припинила роботу в малих містах через нові обмеження. Тож про нинішні реалії на ринку - говоримо далі.

СТОЛИЧНІ ПРОТИРІЧЧЯ

Незважаючи на постійні обстріли та атаки дронів "шахедів", Київ знову здобув статус міста з найбільш дорогим житлом в Україні. Якщо наприкінці 2024 року ціни на столичні "однушки" були нижчими за львівські ($60 тис. проти $65 тис.), то, за інформацією ринкових агрегаторів, на сьогоднішній день київські квартири оцінюються в $65 тис., трохи обійшовши Львів з його вартістю в $64,9 тис.

"Станом на сьогоднішній день Київ повернувся до цінового рівня, який спостерігався до початку війни. Перед останніми трьома важкими ночами у червні ринок нерухомості демонстрував активність і майже досягнув цього показника, зростання цін склало 3-5% в цілому", - зазначила в коментарі для Укрінформу президентка Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Олена Гайдамаха.

Вона відмічає, що, незважаючи на те, що українська столиця потерпає від частих ударів по цивільній інфраструктурі, покупці, особливо молоді, не зважають на верхні поверхи. Вони віддають перевагу сучасним квартирам з розвиненою інфраструктурою, й актуальною залишається нерухомість біля метро - незалежно від того, лівий чи правий берег.

Зараз все більше людей віддають перевагу житлу, яке вже готове до заселення. В умовах нестабільності українці не бажають витрачати час на ремонти і чекати на новосілля місяцями — їм потрібно жити вже сьогодні. Тому квартири з готовим оздобленням стають особливо популярними, адже перспектива самостійно займатися ремонтом, що може обійтися так само, як і сама "коробка", нині виглядає малозначущою.

За даними порталу нерухомості ЛУН, у Подільському районі ремонт може збільшити вартість однокімнатної квартири аж на 45% або $26,5 тис. Схожа ситуація й в Солом'янському районі, де "поліпшення" додає до ціни 40%. Утім, саме цей район демонструє, як безпекова ситуація може кардинально змінити привабливість локації та попит на житло. "Солом'янський район завжди був цікавим - там дуже багато парків, він доволі зелений, є різноманітна житлова й соціальна забудова. Але зараз цей столичний район потерпає від агресора, тому наразі попит там доволі слабкий", - пояснює Гайдамаха.

За її словами, оскільки покупці нерухомості зараз особливо чутливі до безпекових питань, то на привабливість того чи іншого району впливають не лише факти обстрілів, а й швидкість роботи ДСНС та комунальних служб по відновленню пошкоджень після них. Не кожен покупець згоден місяцями споглядати зі свого нового житла вражаючі нагадування про обстріли...

Повертаючись до аналізу цін на квартири в окремих районах Києва - у Святошинському районі ремонт практично не впливає на вартість - різниця становить лише 8% або $4 тис.

У Дніпровському районі спостерігається парадоксальна ситуація: нерухомість без ремонту виявляється дорожчою, ніж відремонтовані варіанти. Це пояснюється значною кількістю нових квартир "без оздоблення" в новобудовах, які відрізняються більшими площами та вищою вартістю квадратного метра.

Розподіл цін між первинним і вторинним ринками демонструє цікаві особливості. На первинному ринку середня вартість квадратного метра складає приблизно 52 200 грн, що помітно вище, ніж у випадку з вторинним ринком. Це пояснюється високою якістю будівництва, сучасними проектними рішеннями та впровадженням енергоефективних технологій у нових житлових комплексах.

Печерський район незмінно залишається безперечним лідером за цінами на нерухомість. Середня вартість однокімнатних квартир з ремонтом тут становить близько $143 тисяч, тоді як без ремонту — приблизно $114,7 тисяч. Ці цифри підтверджують його репутацію як найдорожчого району Києва.

На другій позиції розташувався Шевченківський район, де вартість житла складає $96,4 тисячі за об'єкти з ремонтом і $82 тисячі за квартири без нього. Третє місце займає Голосіївський район, де ціни на квартири становлять $86 тисяч за варіанти з ремонтом і $59 тисяч за об'єкти без нього.

Найбільш вигідними пропозиціями для покупців продовжує залишатися Деснянський район, де можна придбати однокімнатну квартиру за $44 тисячі з ремонтом або за $36 тисяч без нього.

Ситуація на ринку двокімнатних квартир зазнає певних змін. Хоча лідером залишається Печерський район з цінами $210 тис. за квартири з ремонтом і $172 тис. без нього, різниця в цінах між різними районами столиці стає більш вираженою. Наприклад, у Шевченківському районі квартири можна придбати за $135 тис. і $120 тис., тоді як Оболонський район пропонує одні з найнижчих вартостей: квартири без ремонту оцінюються в $52,9 тис.

Трикімнатні квартири виявляють значну диспропорцію у ціні. Наприклад, в Печерському районі квартира з ремонтом оцінюється в $340 тисяч, у той час як у Деснянському цінник не перевищує $70 тисяч, що свідчить про майже п'ятикратну різницю.

РЕГІОНАЛЬНА ПАЗЛ-СКЛАДАНКА

Поза межами столиці ситуація також вражає своєю різноманітністю. За інформацією експертів компанії ЛУН, найбільш суттєве зростання цін на однокімнатні квартири протягом останніх шести місяців було зафіксовано в Ужгороді, де вони подорожчали на 19% і досягли $64,1 тисячі.

Навіть у містах, які зазнають найінтенсивніших обстрілів, спостерігається зростання цін, що підтверджує вражаючу стабільність українського ринку нерухомості.

У Сумах, де повітряні тривоги сповіщають про небезпеку практично щодня, вартість однокімнатних квартир зросла на 15% і становить тепер $23 тисячі. Подібна тенденція спостерігається і в Дніпрі та Одесі, де ціни піднялися на 13%, до $35 тисяч та $42,8 тисяч відповідно. У Харкові, незважаючи на постійні обстріли, вартість житла також зросла на 10%, до $22 тисяч.

Однак ця статистика може не відображати найновіших тенденцій.

Рієлтор компанії КИТ у Харкові Сергій Раченко у коментарі Укрінформу зауважив, що зростання цін відбувалося на тлі високого попиту від клієнтів програми єВідновлення, коли надходили значні державні транші.

В даний момент фінансування призупинено, а погіршення безпекової ситуації в Харкові разом із зростанням кількості обстрілів негативно впливають на ціни на нерухомість. Географічна різноманітність ринку практично відсутня — якщо квартира має добрі характеристики, її купують навіть у найбільш постраждалих районах, таких як Північна Салтівка та Жуки. На ринку переважають вторинні квартири, тоді як новобудови з "голими" стінами важко реалізувати. Найбільший попит спостерігається на нові квартири площею до 50 м² з сучасним ремонтом, — зазначив фахівець.

Олена Гайдамаха, за власним досвідом роботи в Харкові, також підтверджує цю тенденцію: "Була присутня на угоді, коли людина втратила житло в мікрорайоні Північна Салтівка й, отримавши від держави компенсацію, придбала квартиру там же. На питання "чому так?" покупець відповів: по-перше, не вистачає грошей купувати деінде, по-друге, купив з іншого боку, куди не долітає. І такі аргументи бувають ...". На наш погляд, подібна поведінка покупців нерухомості в прифронтових, по суті, регіонах ілюструє не стільки раціональний вибір, скільки адаптацію до воєнних реалій, коли вирішують залишатися на місці заради економії коштів.

Серед двокімнатних квартир спостерігається суттєве зростання цін у Одесі (+13%) та Рівному з Чернівцями (+12%). Щодо абсолютної вартості, після Києва лідирують Львів ($92,5 тис.) та Ужгород ($87,5 тис.) — ці міста прийняли найбільше переселенців з небезпечних територій.

Трикімнатні квартири показують ще більш виражену різницю в цінах. У Ужгороді їх вартість становить $110 тисяч, що на 5% більше за останні шість місяців. У Львові ж ціна залишилася стабільною на позначці $116 тисяч. Найбільш вражаючі зміни спостерігаються в Харкові, де ціни підскочили на 17%, досягнувши $49 тисяч, що втричі менше, ніж у Києві.

ФЕНОМЕН "СТРАХОВОГО" ЖИТТЯ

Нові воєнні реалії змушують українців кардинально переглядати підходи до купівлі нерухомості. Тепер квартира - це не тільки дах над головою чи інвестиція, а й потенційний план порятунку для родини на випадок негативних сценаріїв на фронті.

"З деякого часу ми спостерігаємо появу нового портрету покупця: люди з Дніпра купують в Івано-Франківську, зачиняють квартири і їдуть назад до Дніпра. В очікуванні - якщо стане небезпечно жити, принаймні зможуть вивести рідних у власне помешкання", - розповідає Гайдамаха.

Такі покупці не планують переїжджати негайно. Натомість вони готові віддати значні кошти за "подушку безпеки" - житло, яке залишатиметься порожнім місяцями чи навіть роками, але дасть спокій за майбутнє родини. Це кардинально відрізняється від традиційного підходу до нерухомості як джерела доходу чи місця проживання.

"Нещодавно звернулася людина, яка хоче купити квартиру в Києві на випадок, якщо в Запоріжжі стане зовсім небезпечно", - додала експерт.

За словами експертки, цей тренд створює додатковий попит на житло у відносно безпечних регіонах, незалежно від реальної потреби в житловому фонді. Тож, бачимо, що війна породила новий тип інвестицій на ринку нерухомості - у власний спокій та можливість швидкої евакуації.

БУДІВЕЛЬНИЙ БУМ НА ЗАХОДІ

Незважаючи на численні виклики, будівельна сфера показує обнадійливі результати. У першому кварталі 2025 року в Україні, за інформацією Державної служби статистики, було зведено понад 28 тисяч нових житлових одиниць, що на майже 3 тисячі більше, ніж за аналогічний період минулого року.

За оцінкою Гайдамахи, лідерами за темпами розвитку є Львів та Ужгород. На другому місці, за її словами, Тернопіль, Івано-Франківськ та Чернівці. Замикають трійку регіонів Вінниця, Рівне, Хмельницький та Луцьк.

"Нещодавно їздила в Івано-Франківськ і мала таке спостереження: 10 хвилин потяг заїжджав у місто й увесь цей час ми проїжджали новобудови. Тож відмічаємо, що кількість новобудов на заході стрімко збільшується", - ділиться враженнями президентка АФНУ.

Однак будівельний бум супроводжується й стрімким подорожчанням. За словами Гайдамахи, ціни новобудови зросли з початком повномасштабної війни вдвічі, а в деяких випадках навіть утричі. І хоча забудовники повідомляють, що житло не розкуповують як гарячі пиріжки, проте кожні 3-4 місяці будівельники змушені підвищувати вартість квадратного метра через подорожчання будівельних матеріалів.

Згідно з інформацією від ЛУН, близько третини новобудов складають приватні будинки, яких налічується 8462. Середня площа таких житлових приміщень становить 136 квадратних метрів, тоді як у Києві цей показник досягає 190 квадратних метрів.

Київська область очолила рейтинг за кількістю новобудов, збудувавши 5472 квартири. На другій позиції опинився Київ з 4076 новими квартирами, а третє місце зайняла Одеська область, в якій з'явилося 3488 нових квартир.

ПЕРЕТВОРЕННЯ ПРОГРАМИ "єОСЕЛЯ" ТА ЇЇ ВПЛИВ НА МІСЦЕВІ РИНКИ

Фахівці ЛУН роз'яснюють підвищення цін декількома причинами. По-перше, це інфляційний тиск, який особливо проявляється на первинному ринку через здорожчання будівельних матеріалів та підвищення зарплат для будівельників. По-друге, спостерігається поступове повернення інвесторів, які сподіваються на подальше зростання цін. По-третє, зміна акценту державної програми єОселя на первинний ринок теж відіграє свою роль.

У цьому випадку ринок отримав особливий імпульс завдяки компенсаційним виплатам за зруйноване житло. Як зазначає Гайдамаха, використовуючи приклад Миколаєва, програма єВідновлення сприяє виникненню локальних хвиль попиту: коли постраждалі отримують державну компенсацію, вони, як правило, купують нові житлові об'єкти у тому ж регіоні, де проживали раніше. Це призводить до швидкого зростання купівельної спроможності та, відповідно, до підвищення цін у певних містах.

Адаптація населення до умов війни також має велике значення. Незважаючи на складнощі, люди завжди мають необхідність у житлі, а його доступність, з огляду на певні обставини, залишається обмеженою.

Останнім часом одна з головних державних ініціатив, яка надає допомогу покупцям житла, "єОселя", зазнала суттєвих змін, що призвело до зниження її ролі на ринку. Як зазначив Гайдамаха, існує дві ключові причини цього: по-перше, необхідність підтримки нових будівництв для девелоперів, а по-друге, брак бюджетних ресурсів для надання житлових кредитів за пільговими ставками.

Основною зміною, що набереться чинності з 1 грудня 2024 року, є нове правило, згідно з яким нерухомість, обрана в рамках програми, має бути не старшою за три роки. "Коли об'єкт експлуатується менше трьох років, виникають податкові зобов'язання: 5% військовий збір і 5% податок на прибуток. Таким чином, загальна податкова нагрузка становитиме 10%, що, як правило, враховується продавцями у вартості продажу", - коментує експертка вплив цього податкового аспекту.

Додаткові труднощі виникають через невідповідність офіційних оцінок реальному стану ринку. "Оцінка, проведена Фондом державного майна, який також бере участь у програмі (рік тому ФДМУ запустив безкоштовний сервіс оцінки нерухомості для єОселя, - ред.), не відповідає ринковим умовам, тому ми змушені звертатися до приватних експертів. Наприклад, ми можемо продати квартиру за $60 тисяч, тоді як оцінка становить $80 тисяч. Податки сплачуються з вищого показника", - наводить приклад Гайдамаха, ілюструючи цю проблему.

Програма єОселя зазнала значних змін у різних регіонах України. Раніше, за межами Києва, можна було купувати нерухомість, що не перевищує 55 років, але після введення нового обмеження до трьох років, багато міст опинилися поза цією програмою. "Ріелтори з менших міст зазначають: "Наша найновіша новобудова - це 2005 рік". Внаслідок цього програма "єОселя" там фактично перестала функціонувати", - підкреслює експертка, коментуючи наслідки цих змін.

Виняток стосується лише внутрішньо переміщених осіб (ВПО), які мають можливість обирати житло, що не перевищує 10 років з моменту його будівництва. Однак це не призводить до істотного підвищення активності програми в різних регіонах. Тож Укрінформ продовжить стежити за розвитком подій на ринку.