Для багатьох українців сьогодні проблема житла стала питанням виживання. На початку 2026 року в Україні зафіксовано близько 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб (ВПО), а якщо взяти до уваги тих, хто не оформив реєстрацію, то ця цифра перевищує 6 мільйонів людей, які були змушені залишити свої оселі.
Дані соціологічних досліджень показують: якщо загалом житло орендують 17% українців, то серед тих, хто після 24 лютого 2022 року переїхав до іншої області, орендарями є 65%. Для цих людей оренда, на жаль, довгострокова реальність.
Саме ці люди є найбільш уразливими для шахраїв. Особа, яка щойно прибула в нове місто з валізою і дитиною, не має ані можливості, ані часу, щоб перевіряти документи, реєстрації та репутацію посередників. Вона прагне знайти житло. І занадто часто замість безпечного притулку отримує втрачений депозит, підроблений контракт або квартиру, справжній власник якої з'являється на порозі ввечері.
Протягом чотирьох років масштабного конфлікту правоохоронні органи зафіксували численні схеми, в яких брали участь так звані "чорні рієлтори" та фальшиві посередники. На жаль, серед кваліфікованих та досвідчених професіоналів дедалі частіше з'являються шахраї, які підривають усі зусилля тих, хто дійсно надає якісну та професійну допомогу у процесі укладання угод.
Нижче найпоказовіші. Кожна з них ілюструє системну проблему: ринок, на якому працюють десятки тисяч людей і обертаються мільярди гривень, досі живе взагалі без правил.
Приклади шахрайства
Кейс перший - Чернігівська область. У червні 2025 року правоохоронці виявили організовану злочинну групу, що діяла під виглядом рієлторських та нотаріальних послуг, привласнюючи квартири померлих одиноких громадян. Учасники цієї групи мали значний досвід у сфері нерухомості та налагоджені зв'язки з державними структурами.
Схема була вкрай проста і цинічна: зловмисники шукали квартири в Чернігові та його околицях, залучали підставних спадкоємців, які видавали себе за родичів померлих (часто цю роль виконували громадяни Росії), а потім перепродавали житло добросовісним покупцям. У період з 2019 по 2025 рік шахраї змогли заволодіти чотирма квартирами на загальну суму 2,7 мільйона гривень.
Кейс другий - Запоріжжя. Рієлторка разом зі спільниками так само підшукувала квартири, господарі яких померли, підробляла від їхнього імені договори купівлі-продажу та оформлювала житло на себе або знайомих. Далі - перепродаж сумлінним покупцям. Правоохоронці зібрали докази семи злочинів, на яких ошуканці збагатилися на 4,5 млн грн.
Кейс третій - Вінниччина. Тут йдеться не про відібрані квартири, а про відібрані у держави гроші. Рієлтор протягом 2020-2025 років продавав у регіоні земельні ділянки та житло, систематично занижуючи їхню вартість у документах. Прокуратура домоглася відшкодування 5,5 млн грн несплачених податків.
Зверніть увагу: це та сама схема, яку шахраї пропонують своїм жертвам, стверджуючи, що "вкажемо в контракті нижчу суму, і ви заощадите на податкових витратах". Але якщо угода буде визнана недійсною, покупець отримає назад лише ту суму, що зазначена в документах.
Четвертий кейс стосується питання безкарності. Одне з широко відомих агентств з нерухомості, яке наразі перебуває у судовому розгляді, роками уникало сплати податків та офіційного працевлаштування приблизно тридцяти своїх працівників, інформація про яких розміщена на його веб-сайті. Крім того, агентство обробляло персональні дані своїх клієнтів без необхідної реєстрації.
Коли вимоги стали занадто явними, компанія вирішила змінити своїх засновників, зареєструвати нову юридичну адресу та змінити назву. І продовжила свою діяльність. Закон дозволяє скомпрометованим посередникам швидко "перезавантажитися" за короткий термін.
Кейс п'ятий - про безсилля постраждалих. На Дніпропетровщині жителі протягом тривалого часу висловлюють незадоволення щодо діяльності посередника, котрий, за їхніми словами, разом із спільниками незаконно привласнював чужу нерухомість, використовуючи підроблені документи. Цей посередник не лише перепродував майно кілька разів через довірених осіб, але й безцеремонно вимагав гроші за "повернення" привласнених об'єктів. Власники дізнаються про злочин лише тоді, коли їхня квартира вже змінила кілька власників. А далі розпочинаються роки судових розглядів з непередбачуваними наслідками.
Окремо хочу наголосити на схемах, які стали, на жаль, стандартом ринку. При оренді це "інформаційні послуги", коли за 2-5 тис. грн людині продають "доступ до бази" з недійсними номерами телефонів; суборенда без відома власника, коли квартиру, зняту подобово, здають у "довгострокову оренду" одразу кільком сім'ям; фейкові оголошення-приманки.
У процесі купівлі-продажу нерідко зустрічаємо схеми, які включають використання підроблених довіреностей від власників, що знаходяться за межами країни. Часто трапляється приховування арештів і застав через застарілі витяги з реєстру. Зловмисники намагаються маніпулювати самотніми літніми людьми та боржниками за комунальні послуги. У 2026 році з'явилися нові методи, зокрема "відеодзвінки з власником", де штучний інтелект імітує зовнішність і голос реальної особи. Також поширюються фейки про "нові правила фінансового моніторингу", які змушують клієнтів здійснювати миттєві готівкові розрахунки без належних перевірок.
Чому це стало можливим?
Відповідь проста: в Україні рієлторська діяльність не має жодного спеціального законодавчого регулювання. Справжня кількість людей, які працюють у цій сфері, залишається невідомою; оцінки варіюються від 40 до 80 тисяч. Проте, самі професіонали галузі вважають лише 2-3 тисячі з них кваліфікованими фахівцями. В Україні відсутні вимоги щодо кваліфікації, стандарти обслуговування, прозорі договори та механізми відповідальності.
З пошаною до кожної професії, слід бути відвертими: особа, яка вчора реалізовувала мобільні телефони, сьогодні може вважати себе ріелтором і брати участь в угодах на два мільйони гривень. У контексті такої логіки варто підкреслити, що ми ж не звертаємось до лікаря, який замість університетської освіти та проходження інтернатури має лише сертифікат з курсів інтернет-спеціаліста.
Також варто згадати про повну анонімність на ринку оренди: згідно з інформацією Державної податкової служби, у 2024 році лише приблизно 900 осіб на всю територію країни офіційно задекларували свої доходи від оренди житла, хоча насправді існують мільйони реальних орендних угод.
Тіньовий ринок функціонує без офіційних угод, без будь-яких гарантій та залишає по собі жодних слідів. Це ідеальний простір для шахраїв і джерело безправ'я для орендарів, серед яких дві третини становлять внутрішньо переміщені особи, що переїхали до інших регіонів. Це люди, які вже зазнали великих втрат.
Що робить парламент
Держава не спостерігає за цим збоку. Ми рухаємося послідовно, за логікою "спершу фундамент - потім правила".
Основою став закон, що визначає ключові принципи житлової політики, який ініціював великі зміни в цій сфері – перехід від радянських моделей до європейських, включаючи соціальне та доступне житло в оренду. У його завершальних розділах було чітко зазначено, що наступним етапом стане регулювання ринку рієлторських послуг.
Наступним етапом є легалізація орендних відносин. 9 червня Верховна Рада ухвалила рішення, на яке ринок чекав багато років: податкова ставка на доходи фізичних осіб, які офіційно здають нерухомість в оренду, знижена з 18% до 5%. У поєднанні з військовим збором загальне податкове навантаження тепер становитиме 10% замість попередніх 23%.
Логіка проста: коли податок помірний і зрозумілий, власнику вигідніше укласти офіційний договір, задекларувати дохід і працювати в правовому полі, ніж ризикувати штрафами. А офіційний договір це захист для орендаря: зафіксована ціна, строк, умови. Паралельно вже працює субсидія на оренду житла для ВПО, і вона теж прив'язана до офіційного договору, тож стимулює обидві сторони виходити з тіні.
Третій крок це власне правила для рієлторів. Вартість послуг держава регулювати не планує, адже це вибір громадянина. Але громадянин має бути впевнений: людина, якій він довіряє найдорожчу угоду свого життя - справжній фахівець, а не шахрай із підробленою довіреністю.
Наразі активізується робота над законопроєктом, який має на меті забезпечення захисту прав громадян у сфері житлових послуг у контексті нерухомості. Які основні положення він міститиме?
По-перше, створено Єдиний реєстр фахівців та агентів з нерухомості: він є відкритим, безкоштовним та доступним в режимі онлайн цілодобово. Лише ті особи, які зареєстровані в цьому реєстрі, матимуть змогу надавати послуги на ринку. Це стосується спеціалістів, що пройшли професійне навчання, успішно склали кваліфікаційний іспит, отримали відповідне свідоцтво та акредитацію як агенти з нерухомості.
Другий аспект - це фільтрація на етапі входу в професію. Стати фахівцем у сфері нерухомості не зможе людина, яка має непогашену судимість, особливо за злочини, пов'язані з власністю, а також у сфері підприємництва чи службової діяльності. Також не допустять до професії осіб, які протягом останніх трьох років були визнані винними у корупційних злочинах, або громадян Російської Федерації. Ті, хто позбувся свідоцтва за порушення професійних норм, зможуть повернутися до роботи лише через два роки.
Третім пунктом є необхідність укладення письмового договору, в якому повинні бути чітко прописані такі деталі: перелік надаваних послуг, терміни їх виконання, вартість, відповідальність сторін, умови повернення коштів та унікальний номер агента в реєстрі. Усі усні домовленості та "інформаційні послуги" з попередньою оплатою не приймаються. Фінансові розрахунки за послуги здійснюються виключно безготівковим способом, відповідно до рахунку агента, вказаного в договорі.
Четвертий пункт стосується стандартів перевірки. Існують рекомендації щодо того, які аспекти має оцінювати агент: особу власника за допомогою реєстраційних документів, правовстановлюючі акти, наявність арештів, заборон на відчуження, застав, судових розглядів, а також дані про зареєстрованих осіб, включаючи дітей, і боргові зобов'язання щодо об'єкта. Агенти стають учасниками первинного фінансового моніторингу, і в разі виявлення ознак шахрайства або підробки документів, вони зобов'язані терміново повідомити правоохоронні органи.
П'яте – організація реклами. Оголошення про продаж або оренду нерухомості можуть розміщуватися лише власником (або його спадкоємцем чи членом родини) або агентом з нерухомості, за умови наявності письмового договору. В оголошенні обов'язково має бути вказано номер в реєстрації агента. Це стане серйозним кроком у боротьбі з фальшивими оголошеннями-приманками, продажем баз та суборендою без відома власника.
Ми сподіваємося, що в найближчому майбутньому процес оренди та придбання нерухомості в Україні перестане асоціюватися з постійними ризиками. Це питання є вкрай важливим для країни, де мільйони людей відновлюють своє життя, адже довіра до держави в цій сфері має велике значення.
#Шахрайство #Поліція #Місто #оренда #Нерухомість #Росія #Запоріжжя #Дах #Чернігівська область #Українці #Дніпропетровська область #Вінницька область #Чернігів #Українська гривня #Внутрішньо переміщена особа #Правоохоронний орган #Земельна ділянка #Державна податкова служба України #Квартира #Логічно #Термін #Держава (політика) #Чому #Цинізм (сучасний) #Злочинність #Соціологічне дослідження #Правові відносини
