Сьогодні питання доступності житла в Україні виходить за межі простого аналізу цін на квадратні метри. Це стосується безпеки, рівня доходів, енергетичних ресурсів, державних ініціатив та можливостей банківського сектору задовольнити попит. Формально ринок працює, але чи дійсно він став більш доступним для населення?
За даними Національного банку України, наведеними в Звіті про фінансову стабільність за І-III квартали 2025 року, кількість операцій купівлі-продажу житла зросла лише на 7% порівняно з аналогічним періодом 2024 року і склала 238 тис. угод.
У контексті воєнного часу це не можна вважати ні катастрофою, ні свідченням відновлення. Найвища активність традиційно фіксувалася в Києві та Київській області, де було укладено 19,1 тисяч угод та 17 тисяч відповідно. Також варто відзначити Дніпропетровську та Харківську області, де було зафіксовано 16,8 тисяч та 14 тисяч угод.
Структура попиту говорить про себе: приблизно 66% угод складають квартири. Найбільший попит спостерігається на невелику нерухомість на вторинному ринку. Середня площа квартир становить 38 квадратних метрів, тоді як для будинків цей показник сягає 70 квадратних метрів. Сучасний покупець вже не прагне знайти "ідеальне житло", а намагається вибрати найкращий варіант з точки зору ціни та ризиків.
Первинний ринок: обережність на противагу оптимізму
Попит на новобудови залишається обмеженим. Забудовники стикаються з браком фінансування, адже інвестувати в недобудовані об'єкти люди не поспішають. Пропозиція на первинному ринку поповнюється переважно завдяки завершенню старих проєктів. Нове будівництво активніше стартує лише у відносно безпечних західних регіонах.
Ці самі регіони демонструють і найбільше зростання цін від початку повномасштабної війни. За даними платформи ЛУН, станом на лютий 2026 року найдорожчі однокімнатні квартири на вторинному ринку - у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку. Найнижчі ціни зберігаються в Запоріжжі та Миколаєві.
Водночас ринок продовжує відчувати тиск через чинники безпеки. Протягом дев'яти місяців 2025 року внаслідок авіаударів було знищено вдвічі більше житлових об'єктів, ніж за аналогічний період 2024 року. Проблеми в енергетичному секторі також негативно позначаються на привабливості великих міст.
Іпотека: "селекційний" механізм фінансування
Незважаючи на явну необхідність у кредитному фінансуванні, частка угод за допомогою іпотеки залишається на низькому рівні. У першому та другому кварталах 2025 року цей показник склав 2%, а в третьому кварталі — 3%. Це свідчить про те, що ринок в основному функціонує за рахунок власних ресурсів покупців.
Інша ситуація - в сегменті новобудов віком до трьох років: кожна п'ята квартира купувалася в іпотеку. Причина - державна програма "єОселя", яка сфокусована саме на первинному ринку. Тут частка іпотеки сягає 60%, причому близько 44% угод укладаються під готове житло від забудовників.
Географічний розподіл іпотечного кредитування має цікаві особливості. Найвищий рівень використання іпотек спостерігається в Київській області, де співвідношення нових кредитів до угод купівлі-продажу досягло 8,8%. На наступних позиціях перебувають Волинська область (5,2%), Івано-Франківщина (4,7%), місто Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). У більшості інших регіонів цей показник залишається нижчим за 2%.
Головними позичальниками є військові та представники правоохоронних органів, які в 2025 році складуть приблизно 40% від загальної кількості нових іпотечних кредитів. Ще близько 10% займають особи, що були вимушені залишити свої домівки.
Чи доступне житло без кредиту?
Індикатор price-to-income дає тверезу відповідь. У Києві станом на 30 листопада 2025 року він становив 8,6 року - як на первинному, так і на вторинному ринку. Рік тому цей показник був 9,8 року. Зниження є, але воно не робить житло масово доступним. Родині доведеться спрямовувати всі доходи понад 8 років, щоб придбати квартиру без залучення кредиту.
Таким чином, іпотечне кредитування продовжує залишатися не варіантом, а вимогою часу.
Для того щоб щомісячні витрати на кредит не перевищували 40% сімейного доходу, згідно з програмою "єОселя", ваш дохід має становити близько 30 тисяч гривень при ставці 3% або орієнтовно 42 тисячі гривень при ставці 7%.
У відповідь на це, банківські ринкові програми при обліковій ставці Національного банку України, що дорівнює 15%, залишаються досить дорогими: для отримання кредиту під 18% місячний дохід родини повинен становити приблизно 84 тисячі гривень. Для порівняння, середня заробітна плата в грудні 2025 року становитиме близько 31 тисячі гривень.
Відзначається, що кількість можливих позичальників за ринковими ставками є обмеженою. Навіть якщо в 2026 році відбудеться зниження облікової ставки, доступ до комерційної іпотеки збільшуватиметься повільно.
Нові правила "єОселі"
У грудні 2025 року уряд прийняв постанову №1637, яка кардинально трансформувала програму "єОселя". В результаті, було скорочено список пільгових категорій, а також введено обмеження на типи житла, яке можна купити за пільговими умовами. Основна увага тепер приділяється доступнішому сегменту ринку.
Фінансові установи отримуватимуть винагороду за обслуговування позичальників, після чого передаватимуть іпотечний портфель компанії "Укрфінжитло". Інші клієнти матимуть можливість скористатися механізмом часткової компенсації процентних ставок.
Це означає, що вибір житла в межах програми стане обмеженішим. Частина потенційних покупців змушена буде звернутися до комерційних банків. Це може стимулювати розвиток ринкової іпотеки, але з огляду на доходи населення швидкого зростання чекати не варто.
Український ринок житла функціонує, але перебуває в режимі стриманого руху. Попит обережний, забудовники працюють точково, банки кредитують вибірково, а держава коригує механізми підтримки.
Офіційні показники свідчать про деяке зростання доступності житла. Однак на практиці, без можливості отримання іпотеки, купівля нерухомості залишається справжнім викликом для більшості сімей. У 2026 році подальший розвиток ринку буде визначатися трьома ключовими факторами: станом безпеки, змінами в доходах населення та рівнем процентних ставок на кредитні ресурси.
Ринок живий. Але він ще не вийшов на траєкторію повноцінного відновлення.
#банк #Харківська область #Київ #Луцьк #Рівне #Запоріжжя #Дніпропетровська область #Львів #Ужгород #Чернівці #Миколаїв #Військовослужбовці #Уряд України #Ринок (економіка) #Ціна #Рівненська область #Київська область #Національний банк України #Попит #Друга світова війна #Фокус (український журнал) #Комерційний банк #Івано-Франківськ #Кредит (роз'яснення) #Держава (політика) #Заробітна плата #Енергетична галузь #Іпотечне право #Попит і пропозиція
