У червні спостерігалося зниження попиту на новобудови в Києві на 21% у порівнянні з травнем. Це найбільше падіння за місяць серед усіх регіонів, згідно з аналітичними даними. Водночас середня вартість квадратного метра в нових житлових комплексах столиці знизилася на 3,5%, до 1 379 доларів. На перший погляд, можна зробити висновок, що покупці залишають ринок, що, в свою чергу, має призвести до подальшого зниження цін.
Однак у сфері нерухомості принцип "менший попит сьогодні — нижча ціна завтра" не завжди спрацьовує. Це особливо актуально для України, де ринок піддається впливу війни, міграційних процесів, обмеженого кредитування, зростання витрат на будівництво та браку якісних пропозицій. Щоб краще зрозуміти ситуацію в Києві, важливо розділити тимчасову активність покупців і реальну фундаментальну вартість житла.
Показник інтересу ще не є показником угод
Перш за все, важливо коректно інтерпретувати саму цифру. Зниження на 21% порівняно з попереднім місяцем свідчить про активність користувачів на маркетплейсі. Це може слугувати показником настроїв, але не є свідченням укладених угод.
Він підпорядковується змінам сезонів, атакам, перебоям в електропостачанні, а також інформації про державні ініціативи чи початок продажів у масштабних проєктах. Багато людей просто вирушили у відпустки, які відкладали чотири роки, і стали менше проводити час в інтернеті, зокрема на платформах для пошуку житла.
Таке трактування виглядає обґрунтованим, адже загальна ситуація не виглядає такою вже песимістичною. За даними Національного банку України, у першому кварталі 2026 року дійсно спостерігалося зниження кількості угод, яке сталося після активного четвертого кварталу. Проте за останні чотири квартали загальна кількість угод з купівлі нерухомості перевищила показники попереднього аналогічного періоду на 11%. Київ разом із Київською, Дніпропетровською, Харківською та Львівською областями складав майже половину всіх угод у період з жовтня 2025 року по березень 2026 року.
Отже, ми спостерігаємо не за зменшенням попиту, а за його нестабільністю. Люди частіше роблять перерви, більше часу витрачають на порівняння варіантів і уважніше аналізують ризики, пов'язані з певним житлом та забудовником.
Чому в Китаї спостерігається зниження цін, а Київ не йде за його прикладом?
Щоб провести паралелі, слід звернути увагу на ситуацію в Китаї. Ринок нерухомості там вже більше трьох років не демонструє стабільного зростання. У червні 2026 року в 70 найбільших містах ціни на нові квартири знизилися на 3,3% у річному обчисленні. За деякими прогнозами, від максимуму 2021 року до кінця 2025 року загальна корекція може досягти приблизно 40%.
Причини проблеми не лише у зниженні попиту. Протягом багатьох років Китай генерував надлишок пропозиції. На початку кризи площа будівель, що були в процесі зведення, перевищувала річний обсяг продажів більш ніж п’ять разів. Житло активно купували як інвестиційний актив, а забудовники фінансували свою експансію за рахунок боргів та попередніх продажів. Коли уряд вирішив обмежити рівень закредитованості, це призвело до ланцюгової реакції дефолтів, незавершених об’єктів та втрати довіри до ринку. Ситуацію ускладнили демографічний спад та величезні запаси непроданих квартир.
Структура українського ринку житла є кардинально іншою. Тут відсутні "міста-привиди", а також значні запаси нових квартир на кілька років уперед. У 2024 році обсяги нового житлового будівництва склали 3,9 млн кв. м, що значно менше, ніж майже 11 млн кв. м у 2021 році. У 2025 році рівень введення в експлуатацію житла стабілізувався, проте велика частина цього обсягу складалася з приватних будинків і завершення раніше розпочатих проєктів. Формування нової пропозиції є складним, тривалим і затратним процесом.
Друга відмінність полягає у кредитному плечі. У Китаї криза стала кризою боргової моделі. В Україні іпотека фінансує лише близько 20% угод на первинці і майже повністю залежить від "єОселі". Тому підвищення ставок або тимчасове скорочення доходів не запускає масових примусових продажів заставного житла. Ринок коригується через меншу кількість угод, а не через панічне зниження вартості.
Вартість має своє мінімальне значення.
На первинному ринку такою межею дедалі частіше стає собівартість. У травні 2026 року ціни на будівельно-монтажні роботи в житловому секторі були на 18,7% вищими, ніж роком раніше. Дорожчають матеріали, енергія, логістика та фінансування, бракує кваліфікованих будівельників. Додаються витрати на автономне живлення, укриття та резервні інженерні системи.
Це не означає, що кожна квартира буде автоматично збільшувати свою вартість. Слабкі проєкти, невдалі місця розташування, будинки з низьким ступенем готовності або непрозорими фінансовими моделями можуть пропонувати значні знижки. Однак якісний об'єкт, який вже завершено або близький до завершення, від надійного забудовника не має економічних підстав для тривалого зниження вартості. Створити подібний продукт через два роки, ймовірно, буде дорожче.
Це пояснює, чому середня вартість не завжди відображає справжні тенденції. Коли впродовж місяця на ринку з’являється більше квартир у бюджетних районах, або ж частина дорогих пропозицій тимчасово зникає, середній показник може знизитися, навіть якщо конкретні об'єкти не підлягають переоцінці. Для покупця набагато важливіше звертати увагу на ціну одного й того ж типу нерухомості, стадію її готовності та реальні умови угоди.
Київ продовжує бути центром економічної концентрації.
Столиця володіє ще однією важливою перевагою: вона збирає в собі робочі місця, державні установи, навчальні заклади, медичні заклади, підприємництво та майбутні проекти з відновлення. Під час війни частина населення покинула місто, але водночас Київ став притулком для внутрішніх мігрантів. З поліпшенням безпекової ситуації саме великі економічні осередки першими отримують повернення людей, інвестицій та попиту, який був призупинений.
Після економічних криз капітал, як правило, спрямовується у найбільш ліквідні регіони, де є розвинена інфраструктура, транспортні зв'язки та робочі місця. Навіть у Китаї, де спостерігається спад протягом тривалого часу, у червні ціни в містах першого рівня продемонстрували позитивну динаміку, тоді як у менш розвинених містах спостерігалося падіння. Географічні фактори стають важливішими, ніж загальні статистичні показники.
Для Києва це свідчить про продовження процесу розшарування. Найбільш стабільною вартістю володітиме не просто "квадратний метр у столиці", а нерухомість, що знаходиться в сформованому районі, з доступом до транспорту, з чітким терміном введення в експлуатацію, автономними системами та зрозумілою моделлю обслуговування. Сучасний покупець враховує не лише площу. Він інвестує у надійність, час та здатність житлового комплексу ефективно функціонувати в умовах, що відрізняються від стандартних.
Очікувати зниження цін чи здійснити покупку?
Сьогоднішній ринок пропонує покупцям можливості, які були малодоступні у 2021 році: більше часу для вибору, можливість вести переговори, оформлення розстрочок та вплив на остаточну вартість. Проте це не означає, що номінальні ціни різко знизяться. Для цього потрібна специфічна комбінація, яка включає в себе надлишок пропозиції, зниження витрат на будівництво та велику кількість вимушених продавців. В Києві ж жодна з цих умов наразі не спостерігається.
Натомість є відкладений попит, обмежена пропозиція якісних об'єктів і собівартість, що зростає двозначними темпами. Якщо безпекові очікування покращаться, попит може повернутися значно швидше, ніж девелопери здатні запроєктувати, профінансувати й побудувати нові будинки. Тоді нинішня перевага покупця швидко скоротиться.
Таким чином, червневий показник "мінус 21% попиту" слід розглядати не як ознаку можливого краху, а як індикатор обережності на ринку. Для особи, яка планує придбати нерухомість на п'ять, десять чи більше років, найважливіше питання полягає не в ціні, що буде наступного місяця. Головне — чи зможе покупець через кілька років знайти аналогічний об’єкт з такою ж якістю, в цій же місцевості та за схожою вартістю.
Періоди низької активності на ринку нерухомості часто створюють найвигідніші умови для обдуманих покупок. Це не через те, що кожен об'єкт нерухомості обов’язково зросте в ціні, а через те, що на даному етапі покупець має можливість вибору та перевагу в переговорах. Коли ринок знову наповниться впевненістю, за цю ж якість доведеться змагатися.
#енергетика #інтернет #криза #Нерухомість #будинок #Київ #Дніпропетровська область #Електрична енергія #Бізнес #Львівська область #Ринок (економіка) #Собівартість #Ціна #Київська область #Національний банк України #Попит #Дефіцит #Логістика #Передача інформації #Китай (регіон) #Ставок #Експансія #Капітал (економіка) #Будівництво #Міграція людей #Кредит (значення) #Іпотечне право
